Обзор офисной недвижимости Воронежа Общая информация Рынок коммерческой недвижимости Воронежа представлен офисными

Обзор офисной недвижимости Воронежа

Общая информация
Рынок коммерческой недвижимости Воронежа представлен офисными, торговыми, производственными и складскими помещениями. Спрос в каждом из этих сегментов сохраняется на стабильном уровне, но наиболее востребованы сегодня офисные площади.
Бизнес-центры Воронежа представляют собой важные составляющие сферы городского бизнеса, обеспечивая его нормальное функционирование и развитие. Воронежские бизнес-центры, как правило, располагают не только офисными помещениями, но и заведениями общественного питания, а также местами развлечения и отдыха – все это в совокупности обеспечивает комфортабельное пребывание на территории бизнес-комплексов. 

Предложение
В Воронеже функционируют более тридцати торговых и бизнес-центров, общей площадью около 300 тыс. кв. м, несколько технопарков. 80-90% складских помещений представлены классом «С» и «D». 
Бизнес-центр «Икар» в Воронеже является первым комплексом, открывшимся на территории города. На территории располагаются кабинеты различной планировки, а также конференц-залы, кафе, солярий и салон красоты. «Октябрьский» в Воронеже представляет собой офисный павильон класса В+; для удобства сотрудников предлагается ресторан, кафе, конференц-зал, банкомат и центральная рецепция. «Мегион» в Воронеже, относящийся к классу В+, располагает кабинетами, расположенными на 6 этажах, имеются оптоволоконные линии мини-АТС и выделенные линии Интернета. На территории строения имеется конференц-зал, кафе, ресторан и салон красоты. 
Бизнес центр «Столица», располагающийся в центре города, предлагает вниманию арендаторов офисные помещения, кафе на 75 мест, конференц-зал, гостиницу, аптеку, а также наземную и подземную автопарковки. «Эверест» располагает офисными помещениями и всем необходимым для комфортного пребывания на территории комплекса. «Капитал» в Воронеже представляет собой 6-этажный каскад с офисных помещений, с круглосуточной охраной и парковкой на 30 мест. 
Бизнес-центр «Московский» располагает офисным центром, жилым комплексом бизнес-класса, отделениями банков и туристическими агентствами. Немаловажной частью сферы городского бизнеса является «Плаза» в Воронеже и «Бик». Одним из крупнейших комплексов, работающих в данной сфере, является «Арсенал», располагающийся в историческом центре города. Бизнес центр «Лейрус» располагает офисными помещениями, а также всем необходимым для комфортабельного пребывания сотрудников на территории комплекса. В списке наиболее крупных деловых комплексов одни из первых мест занимает «Калина» в Воронеже и «Кристалл» в Воронеже, также предоставляющие все необходимое для работы и комфортного времяпровождения. 
Перечень наиболее качественных торговых центров Воронежа представлен в таблице ниже.

Таблица 1

Перечень офисных помещений под офис. Воронеж (апрель, 2015)

№ п/п Наименование Адрес Общая
площадь, кв.м. Арендопригодная площадь, кв.м. Характеристика

Бизнес –центр «Вита» ул. Ленина, 104 21 500 17 000  • первое «зеленое» здание в Воронеже(современного стиля с богатой входной группой, рельефами, витражами, балконами и эркерами)• круглосуточный режим охраны здания, система контроля доступа•системы виденаблюдения и пожаротушения, резервная система электропитания•центральная система приточно-вытяжной вентиляции• оптоволоконные каналы связи и скоростной интернет• служба центральной рецепции•  конференц-зал•  кафе•  отделка и планировка  «под арендатора» 

Бизнес-центр «БиК»   ул. Фридриха Энгельса, 25б 4000 
• оптоволоконные телекоммуникации• цифровая телефонная связь• системы пожарной сигнализации и автоматики • автономная система водоснабжения и отопления • централизованная система вентиляции и кондиционирования • современные скоростные лифты • система бесперебойного энергообеспечения• круглосуточная охрана• видеонаблюдение• пропускной режим

Бизнес –центр «Столица» Московский пр-т 19 «Б» 18 000 13 000 • главный приз «Золотой кирпич» в области офисной недвижимости федеральной Премии в области коммерческой недвижимости CRE Awards 2011•  удобное месторасположение : на «красной» линии Московского пр-та•  деловая инфраструктура•  конференц-зал на 100 мест•  кафе•  служба Reception•  электронная система пропуска•  комплексная безопасность•  профессиональная служба эксплуатации здания•  круглосуточная охрана здания с использованием видеонаблюдения и современной пожарной и охранной сигнализаций•  оптоволоконные каналы связи•  клининговые услуги•  цифровая телефонная связь•  автономная система водоснабжения и отопления•  централизованная система вентиляции и кондиционирования•  современные скоростные лифты•  система бесперебойного энергообеспечения

ДЦ «Кирова 11» ул. Кирова, 11  13 000
• красивый и уютный сквер на фасаде здания• высокое качество наружной и внутренней отделки • арендаторы – крупные международные и федеральные компании • наличие собственной службы эксплуатации и управления • круглосуточное видеонаблюдение и охрана• центральная система кондиционирования • комплексная система безопасности • деловая инфраструктура• высокоскоростной интернет и богатый выбор провайдеров • электронная система контроля доступа • кафе, столовая 

«Бизнес-парк Московский»   Московский проспект, 4  11700 
• премиальное расположение в центре • 1-я линия домов • автономные системы жизнеобеспечения • скоростной интернет • деловая инфраструктура • кафе • служба Reception • комплексная безопасность • круглосуточный доступ • Якорные арендаторы БПМ — крупные коммерческие и государственные компании. • Бизнес-Парк Московский — победитель федеральной Премии в области коммерческой недвижимости CRE Awards 2009
Источник: Swiss Realty Group, LCMC, knightfrank

Приведем анализ офисного рынка Воронежа в 2014 году.
В течение первого полугодия 2014 года на рынке офисной недвижимости Воронежа не произошло существенных изменений. Сданные еще в конце прошлого года объекты, такие, как деловой центр «Калина-Hall», бизнес-центры «Галеон» и «Форум» в составе административно-делового квартала «Воронеж-Сити», наконец-то обрели свой окончательный облик. Сегодня на всех объектах наблюдается повышение деловой активности. По имеющейся информации, большая часть офисных площадей здесь уже сдана в аренду. На первых этажах расположились операторы сетей общественного питания и банки.
В результате, по итогам первого полугодия 2014 года предложение качественных офисных площадей города формируют 41 профессиональный объект офисной недвижимости общей площадью 395 тыс. кв.м (GBA), из них 261 тыс. кв.м – арендопригодная офисная площадь (GLA). До конца года ожидается ввод еще трех офисных объектов высокого класса, находящихся на завершающей стадии строительства, – МФК «Романовский» на ул. Кирова, 2-я очередь МФК «Вита» на ул. Ленина в районе ост. Работница, а также офисный центр «Фрегат» на ул. Степана Разина.
С вводом новых объектов баланс предложения продолжил сдвигаться в сторону качественной офисной недвижимости. При этом доля низкоклассных офисов остается пока высокой (58%). В перспективе структура предложения офисных помещений продолжит смещаться в сторону качественного предложения. Это обусловлено тем, что именно такие объекты привлекают как федеральные, так и наиболее успешные региональные компании. Они наиболее удобны для размещения банков и call-центров, являющихся, по сути, ключевыми арендаторами таких объектов.По показателю обеспеченности офисными площадями (257 кв.м на 1000 жителей) Воронеж замыкает пятерку крупнейших региональных центров страны после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани.
Продолжается смещение спроса в сторону качественной офисной недвижимости в профессиональных бизнес-центрах. Представительства федеральных компаний и банков предъявляют повышенные требования к арендуемым офисным площадям. При этом объекты низкоклассной офисной недвижимости и «автономные офисы» по-прежнему находят своего арендатора. Последние активно арендуются банками, страховыми и инвестиционными компаниями, турагентствами, агентствами недвижимости и пр.Наиболее активными арендаторами качественных офисных площадей остаются компании производственного, финансового, потребительского и IT секторов, а также сферы услуг. Доля сделок предварительной аренды площадей в строящихся офисных объектах невысока.
Некоторое ощущение дефицита, заявляемое рядом экспертов рынка, объясняется отсутствием требуемой для арендатора офисной площади в конкретном интересном для него бизнес-центре. Наиболее востребованными остаются офисные помещения до 100 кв.м кабинетной планировки, с отделкой, расположенные предпочтительно в центре. Спрос на большие площади (от 500 кв.м), как бы этого ни желали девелоперы, пока невысок.
По результатам проведенного аналитиками компании «ИнвестОценка» мониторинга текущих предложений, на конец первого полугодия 2014 года средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения города составила 653 руб./кв.м в мес., средневзвешенная цена продажи – 61 351 руб./кв.м. Средневзвешенная ставка капитализации для офисных помещений Воронежа по итогам первого полугодия 2014 года – 12,77%.
Средний по городу показатель вакантных офисных площадей находится в диапазоне 15-20%. В силу продолжающегося наращивания объемов предложения на фоне невысокого поглощения он сохранится на этом же уровне как минимум до конца года, хотя имеет все тенденции к росту.
Заполняемость в наиболее популярных офисных объектах города близка к 90%. А в недавно открытых офисах доля свободных площадей может составлять до половины арендопригодной площади. 
Офисы класса С с удобным месторасположением и хорошей отделкой, предлагающие бюджетные коммерческие условия, зачастую легче и быстрее находят своего арендатора, чем их более качественные коллеги. Принятие решения относительно последних требует более взвешенного подхода и анализа по принципу «цена/качество».
В таблицах ниже представлены диапазоны арендных ставок и цен на продажи.

Класс офисного помещения Диапазон арендных ставок, руб./кв. м в мес.
Бизнес-центры класс A 800 – 1 400
Бизнес-центры класс B+ 700 – 1 100
Бизнес-центры класс B- 400 – 850
Административные здания класса C 250 – 500
Автономные офисы на 1-х этажах 700 – 1 200
 
Класс офисного помещения Диапазон цен продажи (без НДС),руб./кв. м
Бизнес-центры класс A 60 000 – 110 000
Бизнес-центры класс B+ 45 000 – 80 000
Бизнес-центры класс B- 40 000 – 65 000
Административные здания класса C 30 000 – 55 000
Автономные офисы на 1-х этажах 40 000 – 70 000

Арендные ставки
Что касается стоимости аренды за один квадратный метр, то в Воронеже она колеблется в пределах от 500 до 950 рублей в месяц. На договорной основе арендодатель также соглашается вычитать из помесячной платы расходы на улучшение офисных помещений. 
Наиболее востребованными считаются торгово-развлекательные комплексы в центре Воронежа. В таких помещениях сдаются и небольшие офисы размером от тридцати м. кв

Прогноз
В ближайшей перспективе новый виток в развитии офисного рынка Воронежа будет происходить в направлении формирования новых деловых районов вне административного центра города вдоль основных транспортных магистралей Коминтерновского, Ленинского и Советского районов, а также на левом берегу города. Классность недвижимости будет соответствовать потребностям потенциальных арендаторов. Данный процесс должен сбалансировать сложившееся территориальное распределение офисной недвижимости города и способствовать некоторому разрешению проблемы пробок и дефицита парковочных мест в центре.
В целом, в настоящее время практически все строительные площадки офисных объектов города сконцентрированы в Центральном и Ленинском районах. По мнению аналитиков компании «ИнвестОценка», с вводом всех заявленных офисных объектов экономическая целесообразность дальнейшего наращивания предложения офисной недвижимости в центре отсутствует. Наступит фаза насыщения. Риски реализации и сроки окупаемости новых офисных проектов вырастут.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

5 × три =

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock detector